Blisko 2 tys. zalegalizowanych samowoli budowlanych w samym tylko 2024 r. to liczba, która w oficjalnych statystykach Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego może wyglądać na sukces administracyjny. W rzeczywistości jednak jest to dowód na systemową porażkę polskiego państwa w starciu z inwestycyjną „partyzantką”. Dlaczego? Badania naukowca z Akademii Leona Koźmińskiego rysują smutną prawdę o przestrzeni, w której żyjemy.
- Teza. Polski system prawa budowlanego poprzez brak precyzyjnych definicji i mechanizmy legalizacji „przedawnionych” naruszeń, de facto promuje łamanie przepisów, zamiast zapobiegać nieprawidłowościom.
- Dowód. W 2024 r. zalegalizowano blisko 2 tys. samowoli (wzrost o ok. 600 r/r), co w połączeniu z masowym wykorzystywaniem luk „covidowych” i biernością wobec budynków starszych niż 20 lat, obnaża reaktywność i nieskuteczność nadzoru.
- Efekt. Jeśli nic z tym nie zrobimy, grozi nam utrwalenie stanu niepewności prawnej i nierównej konkurencji. Uczciwi deweloperzy będą ponosić koszty procedur, podczas gdy podmioty łamiące prawo zyskują przewagę rynkową w atrakcyjnych lokalizacjach.
Samowola budowlana w Polsce
Dane o legalizacji samowolek budowlanych nie obrazują skuteczności prawa, lecz jego fundamentalną słabość – to główna teza badań Akademii Leona Koźmińskiego, które zainteresowały Biznes Enter. Rok do roku przybyło nam 600 przypadków, których nadzór powiedział, że budowla ma stać, tak jak stała. Czy to dobrze?
Okazuje się, że nie do końca. Mamy bowiem do czynienia z mechanizmem, w którym opłacalność naruszenia przepisów wielokrotnie przewyższa ryzyko sankcji, a urzędy, zamiast zapobiegać powstawaniu patologii, zostały sprowadzone do roli notariuszy akceptujących fakty dokonane.
Samowola budowlana, a prawo, które nagradza spryt
Analiza prof. Aleksandra Maziarza z Akademii Leona Koźmińskiego, autora książki „Samowola budowlana w prawie budowlanym”, rzuca ostre światło na paradoks polskiego legislacyjnego krajobrazu. System został skonstruowany w sposób reaktywny – działa post factum, wysyłając do inwestorów czytelny sygnał – prawo budowlane jest elastyczne, jeśli tylko potrafisz odpowiednio długo w nim lawirować. Najbardziej jaskrawym przykładem kapitulacji państwa w tym zakresie jest procedura dotycząca budynków starszych niż 20 lat.
Wystarczy ekspertyza techniczna potwierdzająca bezpieczeństwo konstrukcji, aby obiekt wzniesiony z pogwałceniem wszelkich norm, po upływie dwóch dekad został „włączony” do legalnego obrotu. Jest to w istocie forma przedawnienia, w której państwo przyznaje się do bezradności – skoro przez 20 lat nie wykryliśmy naruszenia, akceptujemy je. To nie tylko podważa autorytet organów nadzoru, ale przede wszystkim uderza w uczciwych inwestorów, którzy ponoszą koszty procedur administracyjnych, podczas gdy ich konkurenci lub sąsiedzi zyskują premię za ryzyko i bezkarność.
Równie iluzoryczna okazuje się funkcja prewencyjna opłat legalizacyjnych. Teoretycznie mają one stanowić dotkliwą sankcję finansową. W praktyce – ich konstrukcja prawna jest dziurawa jak sito.
Możliwości umorzenia opłaty, a w skrajnych przypadkach kalkulacja ekonomiczna wskazująca, że taniej jest dokonać rozbiórki i zacząć „na czysto” niż legalizować stan zastany, sprawiają, że kara traci swój walor wychowawczy.
Co więcej, brak precyzyjnej definicji samowoli budowlanej w polskim porządku prawnym prowadzi do chaosu interpretacyjnego. Ten sam stan faktyczny może zostać oceniony skrajnie odmiennie przez różne sądy administracyjne w kraju, co dewastuje poczucie pewności prawa i równości obywateli wobec niego.
Covidowa luka i turystyczny chaos
Statystyki za 2024 r. nie są równomiernie rozłożone w całym spektrum budownictwa. Dominują w nich domy jednorodzinne oraz – co szczególnie niepokojące – zabudowa turystyczna w najatrakcyjniejszych lokalizacjach kraju. To właśnie tam, gdzie presja inwestycyjna zderza się z wymogami ochrony środowiska czy ładu przestrzennego, samowola budowlana staje się narzędziem biznesowym.
Prof. Maziarz punktuje, jak destrukcyjną rolę odegrały tu doraźne, nieprzemyślane regulacje, takie jak przepisy „covidowe” czy możliwość budowy domów do 70 m² na samo zgłoszenie.
Te furtki prawne, otwarte pod hasłami walki z pandemią lub upraszczania biurokracji, stały się autostradą dla patodeweloperki. Powstawały całe osiedla rzekomych „izolatoriów”, które w rzeczywistości były inwestycjami deweloperskimi realizowanymi z pominięciem planów zagospodarowania przestrzennego. Skutki tych działań będą odczuwalne przez dekady – są to nieodwracalne szkody w krajobrazie, presja na lokalną infrastrukturę, która nie była projektowana pod taką gęstość zabudowy, oraz niekończące się spory sąsiedzkie.
Kategoryzacja i edukacja zamiast fikcji
Wyjście z tego impasu wymaga, według ekspertów, odejścia od kosmetycznych zmian na rzecz fundamentalnej przebudowy filozofii nadzoru. Prof. Maziarz postuluje wprowadzenie jasnej, ustawowej definicji samowoli budowlanej oraz kategoryzację naruszeń. To kluczowy postulat – nie można bowiem przykładać tej samej miary do drobnego błędu w wymiarach garażu i do budowy hotelu w parku narodowym. System musi rozróżniać błędy formalne, które można naprawić pouczeniem i nakazem korekty, od świadomego, cynicznego łamania prawa w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, które powinno spotykać się z bezwzględnym nakazem rozbiórki i drakońskimi karami.
Niezbędny jest również zwrot w stronę edukacji i prewencji. Starostwa powiatowe, będące pierwszą linią kontaktu z inwestorem, muszą otrzymać narzędzia i zasoby, by edukować, a nie tylko stemplować dokumenty. Kampanie informacyjne i przejrzyste procedury mogłyby wyeliminować znaczną część przypadkowych naruszeń, pozwalając nadzorowi budowlanemu skupić skromne zasoby kadrowe na ściganiu rzeczywistych przestępstw przestrzennych.
Dziś Główny Urząd Nadzoru Budowlanego działa w trybie gaszenia pożarów, reagując głównie na skargi. Bez dofinansowania, cyfryzacji i wzmocnienia kadr, polska przestrzeń nadal będzie zakładnikiem tych, którzy kalkulują, że opłaca się działać metodą faktów dokonanych. Dyskusja o samowoli budowlanej w 2025 r. przestaje być debatą techniczną – staje się debatą o wydolności państwa i sprawiedliwości społecznej.
Oprac. Damian Szymański
Część odnośników to linki afiliacyjne lub linki do ofert naszych partnerów. Po kliknięciu możesz zapoznać się z ceną i dostępnością wybranego przez nas produktu – nie ponosisz żadnych kosztów, a jednocześnie wspierasz niezależność zespołu redakcyjnego.
Zdjęcie główne: Wikimedia Commons / CC BY-SA 3.0 PL