Polski rynek nieruchomości wchodzi w stan stabilizacji w 2026 r. Po kilkunastu latach dynamicznego rozwoju oraz nieustannego wzrostu cen, następuje lekkie wyhamowanie, które będzie skutkować zatrzymaniem rosnących cen mieszkań lub nawet ich lekkim spadkiem – pisze dla Biznes Enter Michał Kubicki, przewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Ekspert ostrzega jednak, że w tym roku wchodzi w życie reforma, która może popsuć tę układankę.
- Teza. Na ceny mieszkań od dłuższego czasu składają się przede wszystkim trzy czynniki. Sytuację jednak może zmienić wejście w życie reformy planowania przestrzennego.
- Dowód. Reforma ta, choć w założeniu miała uporządkować proces planistycznych, może w istocie zmniejszyć tempo przyjmowania nowych projektów. A to z kolei przełoży się na dalszy wzrost cen mieszkań.
- Efekt. Komitet ds. Nieruchomości rozpoczyna prace nad nowym dokumentem, która ma być podstawą strategii wsparcia budownictwa mieszkań w Polsce. Chcemy do prac nad nią włączyć wszystkie zainteresowane środowiska, tak, by jej zapisy uwzględniały możliwie jak najwięcej punktów widzenia.
Ceny mieszkań w kontekście reformy planowania przestrzennego. Spis treści
W dyskursie społecznym i politycznym dominuje temat zwiększenia dostępności mieszkań, zmniejszenia luki mieszkaniowej i czynszowej oraz wykluczenia kredytowego. O ile warunki uzyskiwania kredytów mieszkaniowych poprawiają się, głównie dzięki spadającym stopom procentowym, o tyle dostępność tanich mieszkań do zakupu oraz wynajmu, w atrakcyjnej dla najemcy cenie, już nie.
Trzy kluczowe kosztów wybudowania mieszkania
Powodem są nieustająco rosnące koszty wybudowania mieszkania. A te, można podzielić na trzy najważniejsze elementy:
- koszt ziemi pod zabudowę;
- koszt wykonawstwa;
- pozostałe koszty, w tym finansowe, marketingowe i osobowe.
Zacznijmy analizę od kosztów gruntów. W znakomitej większości dużych ośrodków miejskich występuje chroniczny brak terenów pod zabudowę mieszkaniową. Po części powodem jest brak planów zagospodarowania, po części zaś – mała płynność takich gruntów, z uwagi na niechęć właścicieli do sprzedaży lub ich nieprzygotowanie, np. przez samorządy, które są ich właścicielami.
Popyt, znacząco przekraczający podaż ziemi pod zabudowę, winduje jej cenę do rekordowych poziomów. To zaś przekłada się bezpośrednio na cenę końcową. Wystarczy wspomnieć, że w Warszawie, koszt gruntu stanowi od 30 do nawet 50 proc. wartości kosztów całkowitych metra kwadratowego.
Największą składową ceny jest, zazwyczaj, koszt budowy. Ten w ostatnich latach zachowuje się dość stabilnie, ale też utrzymuje się na rekordowo wysokich poziomach. Jest to efektem wzrostu kosztów zatrudnienia, głównie rosnącej płacy minimalnej oraz obciążeń podatkowo-socjalnych, a także presji płacowej pracowników.
Koszt budowy, stanowi więc co najmniej połowę całkowitego kosztu budowy metra kwadratowego.
Na końcu, zwrócić należy uwagę na pozostałe elementy kosztowe, które również rosną, często powyżej wskaźnika inflacji. Do nich zaliczyć należy koszty finansowe, które, przez ostatnie 3-4 lata były jednymi z najwyższych w Europie, w efekcie utrzymujących się wysokich stóp procentowych. Stopy wpływają nie tylko na wysokość raty kredytowej klientów, ale również na koszt finansowania inwestycji deweloperskich.
Nadto, wzrost obciążeń pracowniczych, jak wynagrodzenie minimalne, rosnąca składka zdrowotna oraz presja płacowa, również znajdują swoje odzwierciedlenie w końcowej cenie mieszkań na sprzedaż.
Jak poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym?
Komitet ds. Nieruchomości prowadzi szereg działań, które mają na celu poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. Są to, przede wszystkim, konsultacje projektów aktów prawnych w najważniejszych dziedzinach, ważnych dla procesu inwestycyjnego.
Zatem składamy uwagi do propozycji zmian przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, prawa budowlanego, kodeksu postępowania administracyjnego. Bierzemy również czynny udział w spotkaniach z legislatorami. Nasz Komitet, jest członkiem Zespołu Trójstronnego ds. Budownictwa i Gospodarki Komunalnej przy Ministerstwie Rozwoju i Technologii, na którego forum dyskutowane są zarówno zmiany, jak i inicjatywy legislacyjne, które zmierzają do skrócenia i uproszczenia procesu inwestycyjnego.
Jesteśmy również w bieżącym kontakcie z innymi uczestnikami procesu stanowienia prawa, instytucjami wspierającymi rozwój rynku mieszkaniowego, a także z organizacjami pozarządowymi, którym temat zmniejszania luki mieszkaniowej i czynszowej jest bliski. Dążymy więc do wypracowywania wspólnych stanowisk, które mogą pomóc obniżyć koszt zakupu lub wynajmu mieszkań, zwłaszcza zaś dla osób dotychczas wykluczonych.
Reforma planowania przestrzennego może wywrócić ceny mieszkań
Rok 2026, będzie pod tym względem dużym wyzwaniem, w związku z wchodzącą w życie reformą planowania przestrzennego. Jej celem nadrzędnym miało być uporządkowanie kwestii planistycznych i likwidacją pewnych protez, zastępujących plany zagospodarowania. Jednak zmiany te – w dużej mierze – mogą negatywnie wpłynąć na tempo wprowadzania nowych projektów, a przez to, na ponowny wzrost cen.
W związku z tym Komitet zamierza przyspieszyć prace nad dokumentem, który roboczo nazywamy „Strategią wsparcia polityki mieszkaniowej w Polsce”. Jego celem będzie wskazanie narzędzi, zmian w przepisach oraz działań, które mogą wpłynąć nie tylko na zwiększenie podaży mieszkań, a przez to, na długoterminowe ustabilizowanie cen, ale także, jak sądzimy, na ich obniżenie, poprzez zastosowanie nowych technologii budowy, skupienie się na rewitalizacji aktualnego zasobu mieszkaniowego samorządów, czy też uruchomienie większej podaży gruntów.
Dokument ten będzie traktował kwestię zwiększenia dostępności mieszkań, holistycznie. Działać będziemy nie tylko w gronie Ekspertów Komitetu, ale również pozostałych instytucji i organizacji, którym temat jest bliski. Efektem może być znaczący wzrost podaży, a nawet obniżka cen niektórych rodzajów projektów. Tematykę tę będziemy również przybliżać w formie podcastów wideo, których gośćmi będą ekspertki i eksperci naszego Komitetu.
Michał Kubicki, przewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej
Tytuł, lead, bullet pointy, śródtytuły i pogrubienia zostały dodane przez redakcję.
Część odnośników to linki afiliacyjne lub linki do ofert naszych partnerów. Po kliknięciu możesz zapoznać się z ceną i dostępnością wybranego przez nas produktu – nie ponosisz żadnych kosztów, a jednocześnie wspierasz niezależność zespołu redakcyjnego.
Zdjęcie główne: Marcus Reubenstein / Unsplash.com